商品房交付有哪些法律問題[朗讀]

交付在所有買賣合同中都具有很重要的法律意 義，除利益享受和風險承擔外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產證的起算日的依據等等。為了更有效地維護購房者的利益和規範開發商的行為，本 文著重探討商品房交付中存在的幾個突出問題，商品房交付的時間、方式、內容、條件等方面進行法律分析，希冀對實踐有所指導。
商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，不僅表現在其與所有權移轉的關係和風險轉移的關係，在交付時其本身的條件與程序更與消費者的利益息息相關。理論上商品房的交付屬於不動產權利的移轉，至少是占有的移轉，占有制度在我國將來的《物權法》 中肯定占據重要一席⑴。具體講，不動產所有權的移轉雖然必須符合法定的形式要件（如登記等等），但交付仍然是所有權移轉所必不可少的步驟（當然交付的形式 有許多種，如現實交付、簡易交付、指示交付、占有改定，其中後三種通稱為觀念交付*），在動產中，一般意義上，物權的變動即是占有的移轉⑵；而不動產的物 權的變動需要登記，只是因為不動產本身的特殊性而採取的特定公示方法，但絲毫也不能削弱交付在其中的作用，沒有有效的交付就不能夠產生合理、正當的登記，更不能夠產生風險的移轉和所有權的變動⑶。
在商品房交付中存在不少問題需要研究，作為商品房交易中的重要環節，我們有必要將商品房交付需要特別注意的方面做一分析，希冀有助於理論上的完善以及實務中消費者更好的維護自己的權益、商品房開發商更好的規範自己的行為。
一、商品房交付的法律意義。
商品房買賣雖然標的物是不動產⑷，但法律關係本質上屬於買賣合同，由《合同法》調整，其中交付 在這裡最重要的意義在於風險負擔與利益承受，在買賣合同中，標的物毀損、滅失的風險是由責任方承擔，而且除了幾個特例之外⑸，違約責任是嚴格責任原則，但 有時候風險的產生是由於不可歸責於買賣合同當事人的事由，這時標的物毀損、滅失的風險的承擔便是以交付為界的，當然，風險負擔的所有人主義和交付主義的優 劣之爭不是本文論述範圍。我國《合同法》第142條規定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人負擔，交付之後又買受人負擔，但法律另有規定 或者當事人另有約定的除外。這裡明確規定風險負擔是交付主義，其中所謂法律另有規定或當事人另有約定主要包括兩種情況：一是在交付前標的物風險即由買受人 負擔；而是交付後的一段時間內標的物的風險仍由出賣人負擔。如果當事人雙方約定或者法律規定標的物的所有權非自交付時起轉移：如買賣合同的雙方當事人采所 有權保留制度作為合同履行的擔保，或法律明文規定需要經過登記或辦理相關手續方發生標的物所有權移轉的情形，未明確標的物風險移轉的時間（在商品房買賣中 最為常見），風險負擔仍然是交付主義。⑹當然在《合同法》第143條至149條還作了一些特殊情況的具體規定。
利益享受和風險負擔實行損益兼歸原則⑺，利益享受是指標的物與買賣合同訂立後所生孳息的歸屬。《合同法》第163條規定：標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有。當然合同另有約定的，應按照約定。由此，交付 同樣產生利益享受的移轉。
除利益享受和風險承擔外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產證的起算日的依據等等，這些同樣具用重要意義。
二、商品房交付的時間和方式。
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章、《城市房地產經營管理條例》第四章的規定以及《最高人民法院 關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下文簡稱《解釋》）第一條的規定：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成 或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權與買受人，買受人支付價款的合同。可以得出：我國關於商品房買賣合同的分類，分為商品房現售和商品房預售兩 種。這是根據商品房開發建設過程並結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒於有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別做出了規定，上述 合同分類問題的影響則直接及於法律適用和合同效力的認定，決定著商品房案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易於理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，正如一篇文章中 所稱：未能對所有商品房買賣合同做出兩分，是個不成功的分類。其分類好像是按工程建設的過程進行的，但並未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且 上述按工程建設過程分類的原則並未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸於哪一 類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁複雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？⑻該文作者呂洪濤先生對於已竣工未驗收和 驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售的處理方式是按現房處理、因為歸於不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷。這 種處理方式筆者不敢苟同。
筆者認為房屋建成後（即所謂竣工後），首先，不一定滿足竣工的要求，法律對何謂竣工並未作明確 界定，但建設部對竣工有一些要求⑼；第二，即使竣工，驗收仍然需要不短的時間，尤其是工程量相當大（如規模較大的小區）；第三，如果驗收不合格，開發商可 能需要更換設施、修理、重做等等，仍然需要時間；第四，購房者完全可以通過商品房預售合同的約定和法律的規定主張權利，開發商如果在規定期限內不能夠交付 商品房要承擔違約責任；第五，將已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房作為現房處理，會使購房者承擔不應有的風險（按照一般理解，現房購買後即可入住，這也是購房者購買現房的本意）。第六，雖然商品房預售具有融資的作用，當房屋竣工後已經不再需要大量的資金，但融資並不能夠作為區分預售與現售的根本標 准，現售同樣也可融資，不能夠因為融資作用的減弱從而否定未驗收的房屋不是預售。而且根據《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，現售商品房是指竣工驗收合 格的商品房。雖然此《辦法》的效力等級不高，但屬於現階段對現售的最權威解釋。當然這其中要特別界定何謂竣工，何謂驗收，在下文中筆者將有闡述。
商品房交付的方式與時間當事人都可以約定，似乎商品房預售只可以採取約定的方式，雖然開發商對 工程竣工日期有預期，但為了購房者的利益應該儘量約定交付日期，因為這其中要涉及到開發商滿足交付的一些條件，否則不能夠將商品房交付使用，而對於購房者 而言，期限不能無限期的推遲；預售也好、現售也罷，交付的條件是統一的，但現房銷售按照筆者對預售與現售分類方式的處理除了當事人約定外，在商品房買賣合 同簽訂後，滿足一些條件（比如購房者交納首付款，辦理貸款手續）就應該交付商品房。一般來說商品房的交付與房屋權屬證書的辦理可以不必同時進行，如果沒有 約定，預售房自交付之日起90日、竣工房（並非是現房、而是包括現房）自合同訂立之日起90日，由於出賣人的原因、買受人未能取得房屋權屬證書的，出賣人 要承擔違約責任。當然權屬證書在交付之前辦理更能夠保護購房者的利益。筆者想要說明的是，商品房交付的方式；可以是僅僅「交鑰匙」，也可以是將權屬證書一 並交於購房者。這也能夠解釋為「商品房交付使用」的內容，當事人可以約定，最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問⑽中的 論述可作參考。
三、商品房交付使用的條件。
商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買賣合同後，作為標的物的商品房在具備哪些要求後出賣人 即可將其交給買受人占有。建設部2001年頒發的《商品房銷售管理辦法》第五章規定了商品房的交付，其中第三十條原則規定房地產開發企業應當按照合同約 定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買受人。三十一至三十五條規定了房地產開發企業在商品房交付使用時的一些義務（如樣板房問題、提供住宅商品房的 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、商品房測繪等），其中交付使用最嚴格的條件是商品房項目的竣工驗收，因為竣工驗收是行政法規對於商品房交付使用的強制性規定，《城市房地產開發經營管理條例》第十七條明確規定：房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。《中華人民共和國建築法》第六十一條第二款有一致的規定。
對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務 院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，並在驗 收合格後15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開 發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主 管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部 門或者單位進行驗收，住宅小區驗收的內容除了上述要求外還有城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工 程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。有作者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗 收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件⑾。這樣的理解是合理的，其實對於建設工程驗收，國 家計劃委員會1990年印發的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》對建設項目（工程）竣工驗收的要求⑿與建設部《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫 行規定》對竣工驗收的要求⒀同樣是綜合驗收。
由以上列舉的法規、規章可以確定的得出，商品房交付使用必須經過的驗收指的是綜合驗收（不完全 等同於住宅小區的綜合驗收，住宅小區的綜合驗收除了以上規定還包括綠化、衛生等全方位的驗收）,⒁並且幾個部門規章對驗收的內容作了較為詳盡的規定，商品 房在沒有經過綜合驗收的情況下，不能夠交付使用，否則將承擔民事責任，行政責任甚至刑事責任。由此可見，建設部2000年9月13日頒發的《商品房買賣合 同（示範文本）》中第八條中關於商品房交付條件的約定是違反行政法規的，應屬無效。
四、商品房交付使用的法律效果。
在上文的意義中已有闡述，除了風險負擔和利益承受的移轉、作為一些期限的起算日之外，也反映了 出賣人履行了合同約定或法律規定的交付義務，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定，對房屋的轉移 占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。如果當事人對「房屋交付使用」的內容沒有特別約定，只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人 占有，就視為出賣人履行了「房屋交付使用」的義務。如果當事人在合同中明確約定「房屋交付使用」不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當 按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。如果當事人僅約定了「房屋交付使用」的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內 將房屋移轉給買受人占用，就應認定出賣人按期履行了「房屋交付使用」的義務。至於房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市 房地產開發經營管理條例》的規定來確定。
如果商品房交付使用後購房者發現商品房質量不合格（交付前質量不合格購房者可以拒絕接收，由此 產生的一切後果由出賣人承擔，這是合同法原理決定的。）該如何處理，首先，如果該質量是可以補救的輕微質量瑕疵，根據《合同法》第一百一十一條和《解釋》 第十三條的規定，在保修期內，可以要求出賣人修復並承擔由此造成的損失；其次，如果是房屋主體結構質量不合格，購房者可以請求解除合同並要求賠償損失；再 次，如果質量不合格嚴重影響了居住使用，購房者同樣可以請求解除合同並要求賠償損失，《解釋》第十三條的規定符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第四 項的法理，即違約行為導致不能實現合同目的。
需要說明的是，在商品房的交付使用中並非僅僅是出賣方的義務，購房者同樣有義務接受交付。如果沒有正當理由遲延接受交付的，依據合同法原理，除了出賣方採取措施防止損失擴大外，商品房毀損、滅失的風險同樣要移轉於購房者，購房者還要承擔相應的違約責任。
在商品房買賣中，除了交付使用外還有許多方面需要法律、法規的界定，本文梳理有關商品房交付的一些法律問題，希望能夠起到拋磚引玉的效果。